Immobilien Wohnungsmarkt 2024 – lieber mieten oder kaufen?
Die Mieten sind in den letzten Jahren explodiert! Doch ein Mietverhältnis hat auch seine Vorteile. Der Erwerb von Wohneigentum ist teuer und mit einer jahrzehntelangen Verschuldung verbunden.
Daher fragen sich viele Verbraucher, ob sie eine Immobilie kaufen oder doch mieten sollen.
Kaufen oder mieten – welche Faktoren spielen eine Rolle?
In vielen Regionen verdoppelten sich die Kaufpreise in den vergangenen zehn Jahren. Der Erwerb von Wohneigentum ist für Verbraucher mit mittlerem Einkommen nur noch mit einem langen Atem zu stemmen. Auch die Mieten haben einen bemerkenswerten Anstieg hinter sich, sodass viele Mieter einen sehr großen Anteil ihres Einkommens für ihre Wohnung aufbringen müssen.
Zudem spielt die persönliche Lebensplanung eine wichtige Rolle bei der Frage, ob der Erwerb von Wohneigentum oder der Verbleib in der Mietwohnung zu bevorzugen ist. Die folgenden Aspekte sind zu berücksichtigen:
- Vermögensbildung: Während Eigentümer direkt in ihre Altersversorgung investieren, müssen Mieter sich nach alternativen Formen der Geldanlage bemühen.
- Reparaturen und Instandhaltung: Eigentümer bezahlen Modernisierungsarbeiten aus eigener Tasche und müssen sich um die notwendigen Handwerker kümmern. Mieter haben es einfacher und warten nur darauf, dass der Vermieter die notwendigen Arbeiten so schnell wie möglich veranlasst.
- Gestaltungsfreiheit: In der Gestaltung des Wohnumfeldes haben Eigentümer weitgehend freie Hand. Mieter dagegen müssen sich nach den Vorgaben des Vermieters richten. Einschneidende Veränderungen, wie ein Mauerdurchbruch, sind in der Regel nicht realisierbar.
- Finanzierung: Eigentümer setzen ihr vorhandenes Eigenkapital ein und nehmen einen üblicherweise sechsstelligen Kredit auf. Mieter dagegen bleiben schuldenfrei.
- Flexibilität: Im Falle eines Umzugs können Mieter schneller als Eigentümer reagieren. Ein Mietvertrag ist innerhalb von drei Monaten gekündigt. Wenn ein Haus unter Zeitdruck verkauft werden muss, kommt es üblicherweise zu spürbaren Preisnachlässen.
- Mietpreise: Während Mieter ständig vom steigenden Mietzins begleitet werden, haben Eigentümer in dieser Hinsicht keine Sorgen.
Immobilienkauf und die damit verbundenen Kosten
Bei einem Immobilienkauf muss der zukünftige Bauherr oder Eigentümer mit den folgenden Belastungen rechnen:
- Kaufpreis: Besonders in Metropolregionen sind die Preise heftig gestiegen. Derzeit ist mit einem Preis zwischen 3.500 und 3.900 Euro/m² zu rechnen. Die Vorhersagen von Experten gehen allerdings davon aus, dass in diesem Jahr keine nennenswerten Steigerungen erwartet werden.
- Kaufnebenkosten: Diese setzen sich aus der Grunderwerbsteuer, den Notarkosten und der Maklerprovision zusammen. Sie betragen etwa 15 Prozent des Kaufpreises. Für eine Eigentumswohnung, die 200.000 Euro kostet, werden somit über die Jahre 230.000 Euro fällig.
- Bauzinsen: Die derzeitigen Bauzinsen betragen gut 3 Prozent und sind damit im langjährigen Vergleich eher günstig.
- Rücklagen für Reparaturen: Der Verband Privater Bauherren (VPB) sieht für diese Rückstellungen einen monatlichen Betrag von 100 Euro vor. Wer seine Immobilie turnusmäßig modernisiert und energetisch saniert, sorgt direkt für eine Wertsteigerung.
Kosten, die beim Mietverhältnis anfallen
Die Kosten für Verbraucher im Mietverhältnis definieren sich über die Monatsmiete. Derzeit werden in Ballungsräumen Quadratmeterpreise zwischen 8 und 25 Euro aufgerufen.
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Mieter, die sich für eine bestimmte Immobilie interessieren, können über die Berechnung des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses ungefähr überblicken, ob sich ein Kauf lohnt. Dabei wird im aktuellen Mietspiegel eine Immobilie gesucht, die hinsichtlich Lage, Ausstattung, Alter und Wohnfläche vergleichbar ist.
Die wichtige Größe ist dabei die Kaltmiete. Jetzt wird der Kaufpreis durch die Jahresmiete geteilt. Beläuft sich der daraus resultierende Faktor auf unter 20, liegt im Vergleich zur Miete ein günstiger Kaufpreis vor. Ab Faktor 25 dagegen empfiehlt es sich, von einem Kauf Abstand zu nehmen. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie Anlagezwecken dient.
Fazit
Langfristig ist es aus ökonomischen Gesichtspunkten wohl besser, sich für einen Kauf zu entscheiden, da die eingesparte Miete direkt in die Vermögensbildung fließt. Zumal in naher Zukunft mit einer Senkung der Bauzinsen zu rechnen ist. Wer allerdings billig zur Miete wohnt, legt sein Kapital besser gewinnbringend an. Dann müsste aber eine jährliche Rendite von mindestens 4 Prozent erzielt werden.
